RR 2006 003

klar, dass das gesamte Ferienhaus mit Ausnahme des Untergeschosses mit dem Umbau erneuert werden muss. Bei diesem baulichen Zustand des Erd- geschosses ist für jedermann ersichtlich, dass die Erweiterung des vorschrifts- widrigen Gebäudes die Bauherrschaft nur unwesentlich günstiger zu stehen kommt als die Erstellung eines Neubaus unter vorgängiger Beseitigung des be- stehenden Ferienhauses. Damit steht jedoch fest, dass ein derart weitreichender Umbau, welcher nur noch den äusseren Anschein der Kontinuität wecken soll, in § 72 Abs. 2 PBG keine Rechtsgrundlage mehr findet. DerUmbau muss als neubauähnliche Um- gestaltung qualifiziert werden. Er hat sich deshalb im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BOOberägeri an den geltenden Bauvorschriften zu orientieren. Bei diesem Er- gebnis muss festgestellt werden, dass das vom Gemeinderat bewilligte Bau- projekt den Strassenabstand von 4 m um 1.40 m sowie den Grenzabstand zum Grundstück der Beschwerdeführerin von 5 m um 1.50 unterschreitet und gleichzeitig die maximal zulässige Erdgeschossfussbodenhöhe von 0.30 m über den höchsten Punkt des gewachsenen Terrains (§ 14 Verordnung zum Pla- nungs- und Baugesetz vom 16. November 1999, V PBG, BGS 721.111) um mindestens 8 cm überschreitet. Regierungsrat, 21. März 2006 § 39 PBG – unwesentliche oder wesentliche Änderung eines Bebauungsplanes in der Altstadt von Zug Aus den Erwägungen:

4. ... Die Beschwerdeführer machen in ihrer Eingabe verschiedene Gesetzesver- stösse geltend. Der Haupteinwand lautet, dass das Vorhaben gegen den Be- bauungsplan Nr. 4482 Grabenstrasse - St.-Oswalds-Gasse vom 13. März 1990 verstosse.

a) Das umstrittene Vorhaben der Stadt Zug sieht vor, dass der auf der Nord- seite des Verwaltungsgebäudes St.-Oswalds-Gasse 20 gelegene WC-Anbau und das Tor abgebrochen und durch einen Liftturm mit WC-Räumen ersetzt wird. Der neue WC/Liftturm soll in einer Distanz von 55 cm vom Hauptge- bäude erstellt und auf jedem Geschoss mit einer kleinen Passerelle mit dem Verwaltungsgebäude verbunden werden. Der Gebäudeabstand zwischen dem Verwaltungsgebäude und der Liegenschaft der Beschwerdeführer, welche im fraglichen Bereich direkt an der Grundstücksgrenze steht, beträgt heute 4.10 m. 248

Der bestehende WC-Anbau hat einen Grundriss von 2.2 m x 4.5 m und die- ser erstreckt sich über drei Geschosse. In westlicher Richtung (Grabenstrasse) steht er direkt an der Grundstücksgrenze zur Liegenschaft der Beschwerde- führer. Der neue Anbau soll um ca. 1.50 m Richtung Osten bzw. St.-Oswalds- Gasse verschoben werden und er wird bedeutend grösser und höher als der alte Anbau. Der neue Anbau hat einen Grundriss von 2.10 m x 5.75 m und er erstreckt sich über 4.5 Geschosse. Der Gebäudeabstand zwischen dem neu- en Anbau und dem Gebäude der Beschwerdeführer beträgt 1.45 m. Ausser dem neuen WC/Liftturm werden auch im Untergeschoss des Verwaltungsge- bäudes Umbauten vorgenommen und es ist eine neue Treppe ab dem 3. Ober- geschoss zum 4. Obergeschoss und zum Dachgeschoss vorgesehen. Das

4. Obergeschoss erhält zudem eine neue Raumeinteilung und an der West- und Ostseite des Daches sind je zwei neue Schlepplukarnen vorgesehen.

b) Der Bebauungsplan Nr. 4482 Grabenstrasse – St.-Oswalds-Gasse wurde vom Grossen Gemeinderat der Stadt Zug am 13. März 1990 beschlossen und vom Regierungsrat am 5. Oktober 1990 genehmigt. In der Legende des Be- bauungsplanes werden die Ziele wie folgt angegeben: «Fördern: Der wirt- schaftlichen Attraktivität, von Fussgängerverbindungen, des Radweges St.- Oswalds-Gasse; Erhalten: Von historisch wertvoller Bausubstanz, des Grün- raumes an der St.-Oswalds-Gasse.» Im Bebauungsplan ist die Hauptbaulinie zur Grabenstrasse mit einem dicken roten Strich eingezeichnet, die bestehen- de Fassadenflucht wird mit einem dünnen schwarzen Strich angegeben. Die zu erhaltenden Bauten sind mit einer schwarzen Schräg-Schraffur gekenn- zeichnet. Mit einer anderen Schraffur (schräg gekreuzt), sind jene Bauten ge- kennzeichnet, wo das äussere Erscheinungsbild zu erhalten ist. Der Perimeter von möglichen Neubauten wird mit einer Punktschraffur angegeben sowie mit zusätzlichen Angaben über die maximale Firsthöhe und Traufhöhe, die Dachneigung sowie die Firstrichtung oder die maximale Geschosszahl. Mit ei- ner schrägen, punktierten Schraffur werden die Unterniveaubauten und mit einer anderen Schraffur die mögliche Untergeschosserweiterung unter das Ni- veau der Grabenstrasse gekennzeichnet. Mit weiteren Signaturen werden die Fussgängerbereiche, die Fussgängerverbindungen, die Grünflächen, die Bäu- me, der Radweg und die Anlieferung bezeichnet. Bezüglich der Nutzung be- stimmt der Bebauungsplan, dass in den Erdgeschossen an der Grabenstrasse publikumsorientierte Nutzungen wie Läden, Restaurants und dergleichen vor- zusehen sind. Der Wohnanteil an der St.-Oswalds-Gasse beträgt 50%, davon ausgenommen sind öffentliche Bauten. Ferner enthält der Bebauungsplan noch folgende Bestimmungen: «Entlang der St.-Oswalds-Gasse ist eine ein- heitliche, den Gassencharakter betonende Abschlussmauer vorgesehen. Neu- bauten haben sich einwandfrei in das bestehende Ortsbild einzufügen. Soweit dieser Bebauungsplan keine abweichenden Bestimmungen enthält, gelten das Altstadtreglement und die Bauordnung. Der Stadtrat kann unwesentliche Än- derungen vornehmen.» 249

c) Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass der Bebauungsplan Grabenstrasse - St.-Oswalds-Gasse detaillierte Angaben enthält, welche Bau- ten zu erhalten sind, wo nur das äussere Erscheinungsbild zu erhalten ist, Bau- ten also abgerissen und durch Neubauten mit gleichem Erscheinungsbild er- setzt werden können. Schliesslich wird im Bebauungsplan auch der Bereich von möglichen Neubauten genau bezeichnet mit Angaben über die maximal zulässige Firsthöhe und Traufhöhe sowie über die Firstrichtung oder die ma- ximal zulässige Geschosszahl. In dem hier zur Diskussion stehenden Fall sieht die Situation so aus, dass gemäss der im Bebauungsplan verwendeten Schraffur das Verwaltungsgebäude St.-Oswalds-Gasse 20 und das Nachbarge- bäude St.-Oswalds-Gasse 18 der Beschwerdeführer zu erhalten sind. In dieser Frage sind sich die Parteien noch einig. Unterschiedliche Standpunkte vertre- ten sie jedoch in der Frage, welche baulichen Änderungen im bisher unüber- bauten Bereich des Zwischenraumes zwischen den beiden Bauten zulässig sind. Der Hauptgrund für die unterschiedliche Auslegung des Bebauungspla- nes liegt darin, dass die Schraffur, mit welcher die zu erhaltenden Bauten ge- kennzeichnet sind, nicht überall um die bestehenden Bauten herumgezogen wurde. Beim bereits erwähnten Zwischenraum zwischen den Bauten St.-Os- walds-Gasse 20 und 18 wurde die Schraffur in der Verlängerung der beste- henden Fassadenfluchten zur Grabenstrasse bzw. zur St.-Oswalds-Gasse durchgezogen. Der bestehende Anbau beim Verwaltungsgebäude St.-Os- walds-Gasse 20 wird von dieser Schraffur ebenfalls erfasst. Diese ist im fragli- chen Bereich zurückversetzt und entspricht genau der Fassadenflucht des be- stehenden Anbaus. Der Stadtrat zieht aus dem Umstand, dass die erwähnte Schraffur im Bebauungsplan auf der Nordseite des Verwaltungsgebäudes St.-Oswalds-Gasse 20 und auf der Südseite des Gebäudes St.-Oswalds-Gasse 18 nicht entlang den bestehenden Fassadenfluchten verläuft, sondern auch den erwähnten Zwischenraum zwischen den beiden Bauten einschliesst, die Schlussfolgerung, dass der bestehende Anbau am Verwaltungsgebäude St.-Os- walds-Gasse 20 abgebrochen werden kann und die beiden Bauten sogar zu- sammengebaut werden könnten. Der vom Stadtrat vertretenen Auffassung kann aus mehreren Gründen nicht beigepflichtet werden. Erstens geht aus der Schraffur im Bebauungsplan klar hervor, dass der Anbau am Verwaltungsgebäude St.-Oswalds-Gasse als zu erhaltende Baute gilt und dieser damit nicht abgebrochen werden kann. Die vom Stadtrat erteilte Bewilligung für den Abbruch des Anbaus und die Er- stellung eines neuen, wesentlich grösseren und höheren Anbaus an einem leicht versetzten Standort verstösst damit gegen den Bebauungsplan Graben- strasse – St.-Oswalds-Gasse. Zweitens ist der vom Stadtrat erwähnte Zusammenbau der Gebäude St.-Oswalds-Gasse 20 und 18 nicht möglich, weil ein solches Vorhaben gegen den in § 29 des Gesetzes über Denkmalpfle- ge, Archäologie und Kulturgüterschutz (Denkmalschutzgesetz, BGS 423.11) definierten Umgebungsschutz verstossen würde, nachdem die Liegenschaft St.-Oswalds-Gasse 16 und 18 mit Beschluss vom 17. August 1993 des Regie- 250

rungsrates unter kantonalen Schutz gestellt worden sind. Nachdem das städ- tische Vorhaben keinen Zusammenbau der Gebäude St.-Oswalds-Gasse 20 und 18 vorsieht, stellt sich die Frage, ob das städtische Vorhaben einer unwe- sentlichen Änderung des Bebauungsplanes gleichkommt, für welche gemäss der Legende im Bebauungsplan der Stadtrat zuständig ist. Das zur Diskussi- on stehende Vorhaben sprengt den Rahmen einer unwesentlichen Änderung. Dies, weil der Bebauungsplan von der Erhaltung des bestehenden Anbaus am Verwaltungsgebäude St.-Oswalds-Gasse 20 ausgeht und im Plan nichts darauf hindeutet, dass hier ein Neubau und schon gar nicht an einem anderen Stand- ort und mit unbestimmter Grösse und Höhe zulässig wäre. Von den planeri- schen Festlegungen in einem Bebauungsplan darf in einem derart heiklen Ge- biet, wozu die Altstadt mit den engen Raumverhältnissen zweifelsohne gehört, nicht nach Belieben abgewichen werden. Das zur Diskussion stehende Bau- vorhaben zeigt, dass die nachbarlichen und auch die öffentlichen Interessen von solchen Änderungen bei einem Bebauungsplan erheblich betroffen sein können. Durch den Abbruch des bestehenden Anbaus am Ver- waltungsgebäude und die Erstellung eines neuen, wesentlich grösseren und höheren Anbaus an einem neuen Standort verschlechtert sich die Situation für die Nachbarn erheblich, da diesen zusätzlich Licht und Sonne entzogen wird. Wie aus der Stellungnahme der Beschwerdeführer hervorgeht, wurde die Lie- genschaft St.-Oswalds-Gasse 16 und 18 im Jahre 1992/93 umgebaut und um- fassend renoviert. Bei der Gestaltung der Südfassade richtete sich die damali- ge Bauherrschaft nach dem bestehenden Anbau am Verwaltungsgebäude St.-Oswalds-Gasse 20 aus, indem bestehende Fenster im Bereich des Anbaus zugemauert und an einer anderen Stelle neue Mittelfenster eingebaut wurden, damit die Lichtverhältnisse an der Südfassade verbessert werden konnten. Diese Aufwendungen würden weitgehend zunichte gemacht, wenn der vor- gesehene Anbau erstellt würde. Der Stadtrat versucht die Abweichung vom Bebauungsplan auch damit zu begründen, dass bei der Liegenschaft der Be- schwerdeführer selbst ein Abbruch und Anbau auf der Nordseite des ge- schützten Hauses St.-Oswalds-Gasse 18 ausgeführt worden sei. Der Stadtrat habe am 20. Juli 1992 diese Abweichung vom Bebauungsplan (Verzicht auf die Querverbindung St.-Oswalds-Gasse/Grabenstrasse) bewilligt mit dem Hin- weis, dass diese Änderung bei der nächsten Bebauungsplanänderung mitzu- berücksichtigen sei. Der Stadtrat bestätigt damit selber, dass schon damals ei- ne Änderung des Bebauungsplanes notwendig gewesen wäre. Aus welchen Gründen auch immer wurde diese Änderung beim Bebauungsplan nie vorge- nommen. Der Stadtrat kann aus diesem Versäumnis nichts ableiten. Jedenfalls liegt kein Grund vor, um erneut eine Abweichung vom Bebauungsplan zu be- willigen, ohne dass dieser geändert wird. Die Nachbarn müssen derart ge- wichtige Abweichungen bei einem Bebauungsplan nicht einfach hinnehmen, sondern diese Änderungen müssten wennschon im ordentlichen Verfahren gemäss § 39 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 721.11) beschlossen werden, indem die nachbarlichen und die öffentlichen Interessen sorgfältig ge- geneinander abgewogen werden. Eine solche Interessenabwägung wurde im 251

vorliegenden Fall nicht vorgenommen. Jedenfalls wird in der Stellungnahme der Vorinstanz nicht näher begründet, weshalb die öffentlichen Interessen die privaten Interessen der Beschwerdeführer überwiegen.

d) Als Zwischenergebnis steht damit fest, dass die von der Vorinstanz er- teilte Baubewilligung gegen den Bebauungsplan Grabenstrasse - St.-Oswalds- Gasse verstösst. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhe- bung der vom Stadtrat Zug erteilten Baubewilligung. Regierungsrat, 4. April 2006 252